Ранее существовало несколько нормативно-технических актов по порядку применения, технической эксплуатации и обслуживанию производственных, жилых и общественных зданий в Республике Беларусь. С 1 апреля 2017 г. вступил в силу единый документ ТКП 45-305-2016, регламентирующий вышеуказанные вопросы. В данной статье мы остановимся на основных положениях ТКП 45-305-2016.
С 1 апреля действуют новый ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования»
Документ:
технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования», введенный в действие приказом Минстройархитектуры Республики Беларусь 30.12.2016 № 321 (далее – ТКП 45-305-2016).
ТКП 45-305-2016 заменил следующие технические кодексы:
– ТКП 45-1.04-14-2005 «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения»;
– ТКП 45-1.04-208-2010 «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации. Основные требования»;
– ТКП 45-1.04-78-2007 «Техническая эксплуатация производственных зданий и сооружений. Порядок проведения» (далее – ТКП-78).
ТКП-45-305-2016 устанавливает основные требования к техническому состоянию и техническому обслуживанию зданий и сооружений, строительных конструкций и инженерных систем (здания) и оценке пригодности их к эксплуатации. Требования данного ТКП предназначены для применения при эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий различного назначения, находящихся в ведении организаций, собственности физических лиц и индивидуальных предпринимателей независимо от форм их собственности и ведомственной принадлежности.
ТКП-45-305-2016 не распространяется на системы электроснабжения, электрическое освещение, слаботочные сети и лифтовое оборудование.
Справочно:
эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с требованиями ТКП-45-305-2016, других ТНПА, а также отраслевыми инструкциями по технической эксплуатации зданий, отражающими их специфику и режим эксплуатации, дополняющими требования технического кодекса и утвержденными соответствующими органами отраслевого управления, а также объектными инструкциями, учитывающими специфику конкретного объекта.
Справочно:
в процессе технической эксплуатации здания должны соответствовать требованиям, обеспечивающим безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, имущества собственника здания, экологическую безопасность, в течение всего периода использования объектов строительства по назначению.
Техническая эксплуатация зданий
Техническая эксплуатация зданий включает:
– использование здания по прямому назначению;
– осмотры строительных конструкций и инженерных систем;
– техническое обслуживание строительных конструкций и инженерных систем;
– содержание зданий и прилегающей территории;
– ремонт строительных конструкций и инженерных систем;
– контроль за соблюдением установленных правил пользования помещениями зданий.
Основные задачи при технической эксплуатации зданий:
– обеспечение работоспособности и безопасной эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий;
– обеспечение проектных режимов эксплуатации строительных конструкций и инженерных систем зданий (статических, динамических, тепловых и энергетических нагрузок, давления, напряжения,звукоизоляции);
– содержание помещений зданий и прилегающей к зданию территории в соответствии с установленными санитарно-гигиеническими и противопожарными правилами и нормами.
Система технического обслуживания включает:
– контроль за техническим состоянием зданий путем проведения технических осмотров;
– профилактическое техническое обслуживание, наладку, регулирование и текущий ремонт инженерных систем зданий;
– текущий ремонт помещений и строительных конструкций зданий, благоустройство и озеленение прилегающей к зданию территории в объемах и с периодичностью, обеспечивающих их исправное состояние и эффективную эксплуатацию;
– содержание в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии помещений зданий и прилегающей к зданию территории;
– подготовку помещений зданий, инженерных систем и внешнее благоустройство зданий к сезонной эксплуатации (в осенне-зимний и весенне-летний периоды года);
– проведение необходимых работ по устранению аварий;
– учет и контроль расхода топливно-энергетических ресурсов и воды, сервисное обслуживание приборов учета расхода тепла и воды.
Нормативное регулирование технической эксплуатации зданий
В процессе технической эксплуатации зданий следует руководствоваться:
– законодательными актами;
– нормативными правовыми актами по организации технической эксплуатации зданий;
– ТНПА системы противопожарного нормирования и стандартизации и безопасной эксплуатации электрического и газового оборудования;
– санитарно-гигиеническими нормами и правилами;
– нормативными требованиями, предусмотренными охранным обязательством в отношении зданий и сооружений, являющихся материальными недвижимыми историко-культурными ценностями;
– требованиями технического кодекса.
и осуществляться в соответствии с требованиями:
– технического кодекса,
– ведомственными или объектными инструкциями, учитывающими специфику конкретной отрасли и конкретного здания указанных в приложении Б к ТКП-45-305-2016.
Справочно:
имеющаяся проектная, исполнительная и эксплуатационная документация должны храниться у собственника здания или уполномоченного им органа.
Справочно:
система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их эксплуатации. Сроки проведения ремонта зданий (элементов) следует определять на основе оценки их технического состояния (разд. 12 ТКП-45-305-2016).
Контроль за технической эксплуатацией зданий и прилегающей к зданию территорией
Контроль за соответствием процесса технической эксплуатации зданий и прилегающей к зданию территории установленным требованиям осуществляют:
– в форме эксплуатационного контроля (собственными силами владельца собственника или с привлечением сторонних организаций);
– в форме государственного контроля (надзора) уполномоченными органами власти.
Ведомственные инструкции по технической эксплуатации зданий, учитывающие специфические условия производственных процессов, содержания и ремонта зданий, необходимо разрабатывать в соответствии с приложением Б к ТКП-45-305-2016. В них должны быть указаны:
– порядок технического обслуживания и содержания зданий;
– права и обязанности инженерно-технического персонала, ответственного за эксплуатацию зданий;
– система осмотра зданий;
– особенности содержания конструкций и инженерных систем.
Справочно:
должностные лица ответственного эксплуатанта организуют и контролируют работу по технической эксплуатации зданий, обеспечивают соблюдение эксплуатантами на своих участках работы законодательства, требований строительных и санитарных норм, стандартов и других документов по эксплуатации, в т.ч. по обеспечению безопасности труда, взрывопожарной и пожарной безопасности.
Государственный надзор за эксплуатацией зданий
Справочно:
государственный надзор за эксплуатацией осуществляется для зданий классов сложности 1–3 в порядке, установленном законодательством. Экспертиза технического состояния эксплуатируемого объекта строительства осуществляется не реже 1 раза в 5 лет комиссией, создаваемой собственником объекта строительства, с участием представителя соответствующего органа государственного надзора (п. 3 ст. 65 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»).
Государственный надзор включает в себя проверку соблюдения и выполнения мероприятий, предусмотренных годовыми планами-графиками работ по обеспечению эксплуатационной надежности объектов и другими эксплуатационными документами, а также выборочный контроль фактического выполнения наиболее ответственных работ. В случае необходимости к работе комиссий могут быть привлечены специалисты-эксперты.
Эксплуатационно-технический паспорт
Эксплуатационно-технический паспорт (ЭТП) составляется на каждое здание, сданное в эксплуатацию, является документом, удостоверяющим техническое состояние здания, и используется для подтверждения эксплуатационной пригодности (непригодности) объекта во всех случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Паспортизации подлежат здания различного назначения, независимо от формы собственности, для учета и контроля за изменением их технического состояния, своевременного выявления аварийно-опасных объектов.
В ЭТП следует приводить обобщенную информацию о техническом состоянии отдельных конструкций и здания в целом на момент последнего обследования, а также заключение о пригодности (или непригодности) здания к дальнейшей эксплуатации и данные для определения объемов основных работ и ресурсов, необходимых для восстановления его эксплуатационных показателей, включая показатели энергоэффективности.
ЭТП на вновь возводимые, ремонтируемые капитальным ремонтом и реконструируемые здания разрабатывают в составе проектной документации. Проектная организация заполняет паспорт в пределах своей компетенции, а заказчик (застройщик) вносит дополнительные сведения до ввода объекта в эксплуатацию. Ответственный эксплуатант в дальнейшем вносит в ЭТП фактические показатели и другие данные по результатам периодических обследований здания. Форма ЭТП здания (сооружения) приведена в приложении Г к ТКП 45-1.02-295 (далее – приложение Г).
Документ:
технический кодекс установившейся практики ТКП 45-1.02-295-2014 «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание», утвержденный приказом Минстройархитектуры Республики Беларусь от 27.03.2014 № 85 «Об утверждении и введении в действие технического нормативного правового акта в строительстве» (далее – ТКП 45-1.02-295).
ЭТП содержит технические характеристики элементов зданий и сооружений в соответствии с Г.1 (приложение Г) и карточку учета технического состояния элементов здания согласно Г.2 (приложение Г), которые заполняют в соответствии с Г.3 и Г.4, а также другие документы по ТКП 45-1.02-295 (приложение Г, разд. 13).
Регистрацию внесенных изменений и дополнений в ЭТП производят по форме согласно ТКП 45-1.02-295 (разд. 14 приложения Г).
При каждом последующем обследовании здания необходимо заполнять новые таблицы характеристик конструкций и новую карточку (в дополнение к предыдущим) с выделением внесенных изменений, если эти изменения получены по результатам выборочного обследования и (или) имеют локальный характер. Копии данных документов должны храниться у ответственного эксплуатанта и в отчете организации, производившей обследование.
Первые изменения в ЭТП вносят в конце гарантийного срока для принятия решения о необходимости выполнения ремонтных работ. Периодичность последующих обследований после истечения гарантийного срока, а также их вид (общее, детальное) определяются необходимостью внепланового обследования в связи с чрезвычайной ситуацией, повлекшей изменение технического состояния здания.
Справочно:
при отсутствии паспорта на существующее здание его составляют после детального обследования здания в соответствии с действующими требованиями.
Журнал технической эксплуатации зданий
Журнал технической эксплуатации зданий (ЖТЭ) включает подробные сведения, позволяющие оценить техническое состояние здания на определенный период времени, и используется при составлении ЭТП на существующие здания и планировании ремонтно-восстановительных мероприятий.
Журнал должен содержать следующую информацию, сгруппированную по разделам:
– данные о результатах систематических наблюдений за зданиями и их конструктивными элементами;
– заключения по результатам инструментальных наблюдений за осадками и другими деформациями конструктивных элементов;
– заключения по результатам технических осмотров зданий и выводы по их обследованиям;
– сведения о фактах серьезных нарушений правил технической эксплуатации зданий и мерах по пресечению таких нарушений;
– данные о проведении ремонтов (сроки, вид ремонта, объем и место производства работ);
– сведения о проведении реконструкций (сроки, характер).
Справочно:
журнал технической эксплуатации составляют в 2 экземплярах на каждое здание, один из которых хранится в архиве службы технической эксплуатации, другой – в цехе, отделе или другом подразделении предприятия, занимающем указанное здание.
Основные изменения
Внесенные изменения коснулись раздела «Требования к техническому состоянию и эксплуатации помещений, строительных конструкций зданий»:
Для зданий классов сложности 3 и 4 допускается использовать сокращенный перечень эксплуатационной документации, упрощенные формы документов и правила их ведения, которые должны быть разработаны в ведомственных или объектных инструкциях.
Здания необходимо эксплуатировать в предусмотренных проектной документацией пределах нагрузок, параметров микроклимата помещений (температура, влажность, скорость движения воздуха) и чистоты воздуха в помещениях, с учетом рекомендуемых перечней видов работ по их содержанию и обслуживанию согласно приложению В к ТКП-45-305-2016.
Справочно:
при разработке подробных правил содержания, обслуживания и ремонта конкретных видов элементов здания в отраслевых или объектных инструкциях следует учитывать рекомендации производителей данных элементов.
Пользователи объектов строительства, а также наниматели или арендаторы помещений жилых зданий (эксплуатанты) обязаны использовать помещения в соответствии с правилами содержания, утверждаемыми органами отраслевого управления или собственниками зданий, с учетом их особенностей.
Без наличия проектной документации, разработанной и утвержденной в установленном порядке, а также без согласования со службой технической эксплуатации при эксплуатации зданий не допускается производить:
– изменение объемно-планировочного решения и внешнего облика здания;
– переоборудование и перепланировку зданий (помещений), ведущих к повреждению несущих конструкций зданий, нарушению противопожарных норм и правил, нарушению работы инженерных систем и (или) установленного в нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, ухудшающих санитарно-гигиенические условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан в многоквартирном жилом доме или квартире;
– изменение конструктивных схем каркаса здания в целом или его отдельных частей;
– изменение планировки и благоустройства прилегающей к зданию территории;
– надстройку или возведение (установку) на покрытии здания других, в том числе временных объектов;
– изменение схемы работы несущих конструкций здания или его частей, замену их другими элементами или устройство новых конструкций;
– изменение проектных решений ограждающих конструкций и их элементов (стен, ворот, окон, дверей, фонарей, покрытий, кровель и т. п.);
– отрывку котлованов и другие земляные работы;
– выемку грунта в подвальных помещениях с целью увеличения их высоты или устройство новых фундаментов вблизи стен (фундаментов) без исследования грунтов;
– крепление к зданию (конструкции) элементов других рядом расположенных (возводимых) объектов;
– устройство в элементах здания новых проемов, отверстий, надрезов, ослабляющих сечение элементов; крепление к ним новых элементов.
Для защиты строительных конструкций здания от воздействия климатических факторов (дождь, снег, переменный режим увлажнения и высыхания, замораживания и оттаивания) необходимо:
– содержать в исправном состоянии покрытия кровель, гидроизолирующие покрытия, защитноотделочные покрытия (штукатурку, облицовку, лакокрасочные и другие покрытия);
– содержать в исправном состоянии все устройства для отвода атмосферных и талых вод;
– своевременно удалять снег с покрытий зданий;
– не допускать скопления снега у стен зданий;
– содержать в исправном состоянии ограждающие конструкции и конструктивные элементы зданий: стены, покрытия, заполнения проемов;
– предохранять от промерзания в зимнее время фундаменты мелкого заложения, каналы, трубопроводы и производить мероприятия против промерзания и выпучивания грунтов оснований.
В производственных зданиях без разработки проектной документации запрещается:
– производить замену или модернизацию технологического или инженерного оборудования и изменение схем их размещения;
– изменять конструкции или схемы размещения технологических и инженерных коммуникаций;
– изменять характер и режим технологического процесса размещенного в здании производства, которые вызывают увеличение силовых воздействий, степени или вида агрессивного воздействия на строительные конструкции;
– производить установку, подвеску или крепление другим способом (в т.ч. временное крепление) на конструкциях не предусмотренного проектом технологического или иного оборудования, трубопроводов, подъемно-транспортных и других устройств;
– изменять схемы движения внутрицехового транспорта;
– использовать конструкции и их элементы в качестве якорей, оттяжек, упоров для подвески талей и других механизмов.
В производственных зданиях на видных местах должна быть размещена информация с указанием:
– значений предельно допустимых нагрузок для отдельных конструкций;
– значений предельно допустимых нагрузок и скоростей движения транспортных средств для отдельных зон здания;
– мест складирования грузов;
– типов транспортных средств, разрешенных для перемещения грузов по данному виду конструкции;
– параметров микроклимата в помещениях;
– предельно допустимых габаритов грузов, перевозимых электрокарами или автомобильным транспортом, с указанием предельных нагрузок на колесо и на весь колесный поезд, а также типа обода колес.
Ремонт и модернизация здания
Техническая эксплуатация здания рассмотрена в разд. 13 ТКП-45-305-2016. Она включает комплекс организационно-технических мероприятий по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту здания и его элементов.
Текущий ремонт производят с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерных систем зданий.
Работы по текущему ремонту производят по планам-графикам, утвержденным руководителем предприятия. Периодичность текущего ремонта зданий принимают с учетом технического состояния строительных конструкций и инженерных систем.
Капитальный ремонт производят с целью восстановления основных физико-технических, эстетических и потребительских качеств зданий, утраченных в процессе эксплуатации.
Одновременно с капитальным ремонтом зданий по решению заказчика допускается производить их модернизацию.
Справочно:
модернизация – подвид реконструкции, включающий дооснащение недостающими системами инженерного оборудования, перепланировку помещений, замену отдельных строительных конструкций и инженерных систем и др.
Капитальный ремонт:
– комплексный – охватывает здание в целом. Его проводят с соблюдением периодичности, приведенной в В.7 (приложение В), жилых и общественных зданий и их элементов – приведенной в В.8 (приложение В);
– выборочный – заключает в ремонте отдельных конструкций здания или видов инженерных систем, и проводят его в случаях:
а) значительного износа отдельных конструкций, влияющего на сохранность остальных частей здания при экономической нецелесообразности комплексного ремонта здания;
б) когда комплексный ремонт здания может вызвать серьезные помехи в работе предприятии в целом или отдельного цеха.
Оценка технического состояния элементов зданий
Оценку технического состояния элементов зданий проводят в следующих случаях:
– при определении пригодности здания к дальнейшей эксплуатации;
– паспортизации;
– проектировании ремонта, реконструкции, модернизации, реставрации;
– изменении нагрузок или воздействий;
– изменении условий эксплуатации;
– определении износа;
– смене собственника, для уточнения стоимости строения, его остаточного срока службы;
– решении вопросов утилизации;
– возобновлении строительства законсервированных объектов;
– по требованию собственника, органов власти, страховых компаний и т.д.
Обследование зданий
Основной задачей обследования является разработка рекомендаций и технических решений по восстановлению утраченных эксплуатационных качеств элементов здания (при ремонте) или придания им новых качеств (при реконструкции) в изменившихся условиях эксплуатации.
Обследование, как правило, состоит из 3 этапов:
1-й этап – предварительный осмотр здания;
2-й этап – общее обследование (по внешним признакам);
3-й этап – детальное (инструментальное) обследование.
В необходимых случаях при обследовании здание разбивают на характерные зоны.
Справочно:
обследование производят с помощью средств измерений, допущенных к применению
на территории Республики Беларусь, поверенных или аттестованных.
Справочно:
состав, конкретный перечень и объем работ или обследования устанавливаются в техническом задании заказчика. Заказчик организует и финансирует необходимые работы по вскрытию и заделке конструкций (облицовки) в необходимых местах, устройству и перемещению подмостей, другие вспомогательные работы.
Предварительный осмотр здания производят до составления технического задания на проведение обследования для уточнения цели и задач работы, предварительного определения объемов и сроков производства работ, объема имеющейся проектной, исполнительной и эксплуатационной документации, условий доступа к обследуемым элементам здания.
Общее обследование проводят в соответствии с (разд. 5) ТКП 45-1.04-37. Оно включает следующие работы:
– изучение планировочных и конструктивных решений, анализ их соответствия проектной документации;
– осмотр и фотографирование конструкции;
– составление по результатам осмотра и необходимых измерений элементов дефектных ведомостей, схем, разверток или таблиц со ссылками на фотоиллюстрации, содержащих подробную информацию о конкретном месте расположения дефекта и его основных параметрах;
– изучение особенностей прилегающей к зданию территории, вертикальной планировки;
– оценку состояния благоустройства, организации отвода поверхностных вод;
– выявление вблизи здания опасных геологических явлений.
Справочно:
если в процессе сплошного контроля (после проверки 25 % от общего количества однотипных конструкций) дефекты не выявлены, по согласованию с заказчиком обследования допускается переход на выборочный контроль с определением объема выборки из числа оставшихся конструкций.
Техническое состояние конструкций
Техническое состояние конструкций характеризуется следующими категориями:
I – исправное (хорошее) состояние – малозначительные дефекты устраняют в процессе установленного регламента технического обслуживания в соответствии с требованиями разд. 8. При фактических нагрузках и воздействиях эксплуатация в соответствии с назначением допускается без ограничений до следующего очередного обследования в сроки, установленные в 5.14;
II – работоспособное (удовлетворительное) состояние – имеющиеся дефекты не приводят к нарушению работоспособности конструкции в данных конкретных условиях эксплуатации, но в перспективе могут снизить ее долговечность. Дефекты устраняют в процессе технического обслуживания и текущего ремонта, уточненные сроки которого могут быть назначены аттестованным специалистом по обследованию зданий. При фактических нагрузках и воздействиях эксплуатация конструкции допускается без ограничений до очередного обследования в сроки, установленные в 5.14;
III – ограниченно работоспособное состояние – допускается эксплуатация при периодическом контроле их состояния, строгом соблюдении всех эксплуатационных требований, при возможных ограничениях на некоторые параметры эксплуатации. Требуется детальное обследование и расчет конструкции с оценкой степени ее нагруженности (СН – 0,95) по 13.4.6, а также разработка мероприятий по ремонту и, при необходимости, усилению конструкции. Неусиленные конструкции требуют повторного обследования в сроки, установленные аттестованным специалистом по обследованию зданий;
IV – неработоспособное (неудовлетворительное) состояние, свидетельствующее о значительной степени поврежденности конструкции или ее перегрузке (СН – 1), высокой степени риска для людей и материальных ценностей в зоне расположения данной конструкции. Необходимо незамедлительное ограничение нагрузок, срочное усиление или замена конструкции (уточняется расчетом). Замена конструкции выполняется при значительной сложности или экономической нецелесообразности усиления. В исключительных случаях до выполнения восстановительных работ допускается временная эксплуатация данного участка или здания в целом на срок, установленный аттестованным специалистом по обследованию зданий, при непрерывном осуществлении мониторинга за состоянием конструкции, с неукоснительным выполнением конкретных страховочных мероприятий (ограждение опасных зон, ограничение нагрузок, скорости и путей передвижения транспорта и т. п.);
V – предельное (предаварийное) состояние, характеризующееся признаками утраты несущей способности конструкции и возможностью ее обрушения в ближайшее время. Эксплуатация опасной зоны или здания в целом запрещена!
